С начала 2015 года, Нижний Новогород и еще 27 регионов РФ перешли на новую систему пересчета имущественных налогов. Позднее, к ним присоединились и другие. Кроме того, со стороны государства регулярно проводится переоценка кадастровой стоимости. Она может быть внеочередной и периодической (регулируется ФЗ №237). Текущая переоценка в Нижнем Новгороде установлена с 01.01.2019г. Ниже расскажем о том, что представляет собой этот показатель и на что он может повлиять.
Что такое кадастровая стоимость?
Одним из первых документов, давших определение этому показателю, является приказ Минэкономразвития РФ № 508. Иными словами:
“Под кадастровой стоимостью предполагают рыночную ценность определенного объекта недвижимости, определенную в процессе определения государственной кадастровой оценки”.
При этом, есть 2 основных способа определения этого показателя:
- Метод массовой оценки;
- Индивидуальная оценка стоимости каждого объекта.
И стоит сказать о том, что существующие методы массовой оценки недвижимости, оказались крайне неэффективны. Что подтверждается не только экспертами, но и статистикой. Переоценку кадастровой стоимости (ее результаты) оспаривают в комиссиях и судах с результативностью в 80-90%.
Влияние кадастровой стоимости недвижимости
Вообще, этот показатель рассчитывается для:
- Зданий;
- Помещений;
- Сооружений;
- Квартир;
- Всех видов земельных участков.
Но для чего он вообще нужен? Первоочередная задача, которую решают эти оценки - налогообложение. Рассмотрим на примере физ. лиц. Изначально, имущественный налог рассчитывался на базе инвентаризационной стоимости объекта. Что было совсем далеким от реальности показателем, и не соответствовало реальной ценности. Теперь основные налоговые расчеты (имущество) базируются на размере кадастровой стоимости недвижимости. Что дало более объективные (и приближенные к реальной цене) показатели.
Как используется показатель стоимости кадастровой недвижимости?
Кадастровая стоимость это своеобразный “фундамент” для расчетов и определения:
- Арендной платы за пользование земельным участком;
- Налога на имущество (организаций/физ.лиц);
- Выкупной цены;
- Земельного налога (если речь идет об участках) и т.д.
На что влияет показатель кадастровой стоимости недвижимости? Его используют для расчета различных налоговых ставок, используют для сопровождения договоров дарения, ориентируются при обмене объектами и т.д.
Соответственно, можно говорить о том, что использование кадастровой стоимости недвижимости напрямую затрагивает собственников объектов и их арендаторов. Ведь первым приходится платить повышенные налоги, а последние заинтересованы в снижении размера арендной платы*
*так как массовая оценка приводит к превышениям показателя, то размер арендной платы зачастую оказывается так же завышенным. Благо, эту ситуацию можно исправить.
Если собственник или арендатор столкнулся с завышением кадастровой стоимости, он может ее оспорить. Тем самым снижая не только размеры платы за аренду объекта, но и других налогов (актуально как для капитального строительства, так и для земельных участков).
Оспаривание результатов оценки в контексте ФЗ № 334
Результаты проведения оценки периода 2014-2018 выявили все несовершенство существующего механизма. Вообще, ситуация складывалась по кадастровой стоимости за этот период складывалась просто катастрофическая:
- Обнаруживались 10-кратные превышения;
- Сам процесс расчета отличался от одного региона к другому;
- Статистически, количество спорных ситуаций только разрослось.
Интересен и тот факт, что сам процесс переоценки кадастровой стоимости недвижимости проводиться без какого-либо участия собственников и осмотра. Что закономерно привело к завышениям и некорректным показателям. Собственники недолго думая бросились оспаривать результаты путем судебных разбирательств, которые и продолжаются до сих пор. Корней у этой проблемы много, но суть механизма состояла в том, что эксперты (независимые) нанимаемые местными органами власти не смогли объективно рассчитать стоимость недвижимости.
Для решения проблемы были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ (ФЗ№ 334 от 3 августа 2018 г.). Поправки позволили усовершенствовать механизм расчета:
- Налога на имущество физ.лиц/организаций;
- Земельного налога.
В частности, речь идет об установке порога в 10% за год. Неверный расчет кадастровой стоимости теперь можно оспорить, опираясь на ФЗ №334. И порядок таков, что перерасчет будет произведен не с момента подачи заявления, а с момента действия ошибочных показателей.
Это означает, начав процесс оспаривания в 2020 году, переоценки кадастровой стоимости г.Москвы установленной с 01.01.2019, перерасчет налогов будет с даты 01.01.2019”
Что поменялось в механизме переоценки в 2019 году?
Здесь мы вернемся все к тому же, ФЗ № 334. Изменения следующие:
- Уплаченные ранее налоги (за земельный участок или имущественный) не могут быть увеличены при перерасчете;
- Использование стоимости по кадастру теперь будет проходить по единым правилам.Пока, это касается только недвижимости физ. лиц и организаций.
- Аналогичные правки касаются вопроса ЕГРН и технических ошибок.
Эти изменения вступили в силу с 1.01. 2019. Приказ Минэкономразвития № 514, вступивший в силу в марте 2019 немного упорядочил сам механизм расчета кадастровой стоимости.
А теперь простым языком. Задействование показателя теперь напрямую связано с причиной, по которой он был изменен. Для налогообложения используют кадастровую стоимость внесенную в ЕГРН с момента ее установки.
Периодичность переоценки
Согласно ст 11 ФЗ № 237 от 3 июля 2016 года, города федерального значения проводят переоценку стоимости не реже 1 раза в 2 года. Кроме Москвы, в список таких городов входит еще и Санкт-Петербург, а также Севастополь.
Что до периодичности, то она не поменялась. Действуют прежние правила:
- Частота проверки: не менее чем 1 раз в 5-летний период, но не реже чем 1 раз в 3 года.
- Исключением являются внеочередная кадастровая оценка, инициируемая государством. Которая также описана в статье 11.
Кто занимается переоценкой?
Практика с независимыми оценщиками провалилась. Статистически, больше 50% случаев были оспорены заявителями и собственниками через суды и прохождение комиссий.
Это фактически отражает:
- Необъективность оценщиков;
- Неэффективность взаимодействия муниципалитетов;
- Отсутствие единой системы расчета.
Последняя редакция ФЗ № 237 предполагает организацию полноценного института кадастровых оценщиков. А часть полномочий будет передана государственным ведомствам и учреждениям. Следовательно, речь идет не о привычной связке муниципалитета и независимого оценщика, а о создании отдельной структуры. Новые правила вступают в силу с 2020 года, но регионы могут частично руководствоваться ими начиная с 2018, в Нижнем Новгороде переоценка по новой законодательству уже проведена и утверждена с 01.01.2019г., обещанного снижения не произошло.
О дате определения
Согласно все тому же ФЗ №237, датой определения кадастровой стоимости является момент, к которому был подготовлен обновленный перечень, текущая переоценка кадастровой стоимости г.Москвы определена на 01.01.2018, но утверждена в целях налогообложения с 01.01.2019г.
"Существует прецедент отказа в оспаривании стоимости из-за разности дат установки рыночной и кадастровой стоимости."
